주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 내용과 적용

전세는 물권적 전세권과 채권적 임대차계약이 있습니다.
둘은 비슷하지만 법률적으로는 많이 차이나죠.
쉽게 원칙적으로 전세보증금(월세보증금, 임대차보증금)을
안전하게 확보하기 위해서는
등기부 등본에 전세권, 저당권 등을 설정하는 것이 가장 확실합니다.

전세권을 설정해두면 담보물권으로서
그 우선 순위에 따라서 그 보증금을 확보할 수 있죠
(담보물권은 원칙적으로 등기상에 설정된
시간적인 순서에 따라서 우선 순위가 정해집니다)

하지만 일반적으로 집주인(임대인)이
전세권을 설정해주지 않을려고 하는 편이고,
절차상 불편과 비용부담이 있어서
전세권설정을 하지 못 하는 경우가 많습니다.


그래서 주택임대차보호법은 확정일자를 받고
해당 주택에 전입신고, 입주를 한 경우에는
담보물권과 비슷한 보호를 해주고 있습니다. 
특히 임차보증금이 일정금액 이하인 경우
최우선 변제권으로 지역별로 일정금액을 보호해주고 있습니다.


소액임대차보증금으로 보호되는 범위와
우선 변제금액은 시간이 지남에 따라 점차 증액되어지고 있는데.. 
2010년 7월부터 현재 적용되고 있는 소액임대차보증금은 

지            역	임대차 보증금	최우선 변제금액
서울특별시	7,500 만원 이하	2,500 만원까지
과밀억제권역(서울시 제외)	6,500 만원 이하	2,200 만원까지
광역시(군지역 제외), 안산시,   용인시, 김포시, 광주시	5,000 만원 이하	1,900 만원까지
그 밖의 지역	4,000 만원 이하	1,400 만원까지

즉 예를 들면 창원에서 전세보증금 4,000만원으로 살고 있는 경우에는
1,400만원에 대해서는 그 앞에 은행의 근저당권이 설정되어 있더라도
경매가 있을 때 그보다 우선하여 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

하지만 한 주택에 우선변제권의 보호를 받는
임차인이 여러명이 있어서 최우선 우선변제금액이
주택 낙찰가액의 1/2를 초과하는 경우에는
소액임차인들은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한해서
평등분할 배당받게 됩니다.


그러므로 최우선 변제를 받는 금액을 초과하는 부분에 대해서는
해당 주택이 경매로 낙찰이 되는 상황에서
그 전에 담보물권 등의 설정이 많이 되어 있다면
한푼도 못 받는 경우가 생길 수 있기 때문에
전세집을 구하실 때에는 주택의 등기부등본을 떼어본다든지,
부동산 중개사무소에서 확실하게 확인을 해보시고 전세계약을 하셔야 합니다.

* 참고로 작년부터 주택임대차보호법상 최우선 변제금액에 대해서는 압류를 할 수 없게 바뀌었습니다. 채무자의 경우에는 어느 정도 살 수 있는 전월세 보증금을 안정적으로 보호할 수 있게 되었지만, 반대로 채권자의 입장에서는 더 불리하게 되었다고 볼 수 있습니다.