주택담보대출 가능금액은 얼마? 시세, 방공제란?

담보대출을 받으면서 주택구입을 고려 중인 경우에는 금융기관별로 대출가능금액이 얼마나 되는지, 금리가 얼마나되는지를 먼저 고려하고 결정하여야 합니다. 물론 살고 있는 주택을 담보로 대출을 받을 때에도 마찬가지이죠. 이처럼 주택담보대출 가능금액을 예상하기 위해서는 시세, 방공제 등의 용어를 알아야합니다.

보통 은행권은 시세의 60%까지, 보험회사 등에서는 시세의 70%까지, 2금융권의 캐피탈, 저축은행 등에서는 시세의 80~85%까지, 그리고 대부업체 등에서는 시세의 90~95% 또는 거래가의 90%까지 대출이 가능합니다.

여기에 있어서 시세라고 함은 실제 거래되고 있는 주택의 가격이 아닙니다.
즉, 담보대출에 있어서 대출기준 금액(시세)는 감정된 가격, 감정가 입니다. 보통 아파트의 시세는 국민은행에서 KB아파트시세(링크)로 발표하는 금액을 기준으로 하고 예외적으로 한국감정원에서 발표하는 시세를 기준으로 하는 경우도 있습니다.

하지만 시세표에 나오지 않는 아파트도 있고, 빌라나 일반 주택인 경우에는 감정가가 나와 있지 않은 경우가 많죠. 이런 경우에는 감정을 따로 받아야 하는 편입니다(그래서 대출시에 감정비용이 추가되는 경우도 있습니다)

 

그래서 아파트의 시세는 그나마 거래가격에 가깝게 책정되는 편인데 비하여 일반주택, 빌라 등의 경우에는 감정가가 실제 거래가격에 비하여 훨씬 낮게 책정되는 경우가 많습니다.

대부업체 담보대출의 경우에는 예외적으로 시세를 기준으로 하지 않고 실 거래가격을 기준으로 하는 경우가 많아서 대출한도가 많이 나오고, 또한 신용불량자도 대출이 가능하다고 대출에 걸리는 시간이 적다는 장점이 있지만, 그만큼 금리가 높게 책정된다는 단점이 있습니다. 전세보증금으로도 대출이 가능합니다.

 

추가로 고려하실 내용은 각 금융기관에서 주택시세의 60% ~ 85%를 다 대출해주지는
않는다는 것입니다. 즉 대부분의 금융기관에서 방공제를 하는 편입니다.

방공제라고 함은 방의 갯수에 따라 대출가능금액을 줄이는 것을 말합니다. 방공제를 하는 이유는 주택임대차보호법에 의하여 임대차 들어오기 전에 은행 등의 근저당 담보대출이 설정되어 있더라도 소액임대차보증금의 일정금액은 경매낙찰시에 우선하여 배당받을 수 있기 때문입니다.

즉, 은행에서 근저당권을 설정하고 담보대출을 실행한 상태에서 그 주택에 소액임차인이 들어와서 살고 있다면 해당 주택이 경매 낙찰되는 상황에서 소액임차인이 은행보다 우선하여 일정금액(지역별로 1,400~2,500만원)을 먼저 배당받게 됩니다.
그래서 금융기관은 그런 위험을 감수하지 않기 위해서 대출이 나가는 주택의 방의 갯수 하나당 1,000만원~ 2,000만원 정도를 공제하고 대출을 해주는 것입니다.

물론 2금융권 중에는 방공제가 없는 곳도 있습니다. 이런 경우에는 그만큼 대출금리가 높아지게 되는 거죠. 담보대출에 있어서 대출한도가 커질수록 대출금리가 높아지는 것이 원칙입니다. 이를 고려하셔서 그에 맞게 결정하시는 것이 중요합니다.